Weniger Punkte, bessere Chancen

Wer sich bei der abl bereits einmal um eine Wohnung beworben hat, kennt es, das ­Rangpunktesystem. Wort und System sind zugegeben komplex. Der Modus schützt ­indessen vor ­Willkür bei der Wohnungsvergabe.

Anders als bei der Supercard oder dem Cumulus-Konto gilt für das Rangpunktesystem der abl: Wenig Punkte sind das Ziel. Und wie erreicht man wenig Punkte? ­Indem Sie einen Mitgliedschaftsantrag ausfüllen und Mitglied werden. Denn: Je länger Sie dabei sind, desto weniger Punkte beziehungsweise einen desto besseren Rang haben Sie – verglichen mit Personen, die erst nach ­Ihnen Mitglied werden.

Wer also vor 100 Jahren am Gründungstag der Genossenschaft (25. Mai 1924) Mitglied wurde und dazumal die stolze Summe von 2000 Franken einzahlte, hat die bestmögliche Punktzahl im Rang, nämlich keine. Wer später Mitglied wird, erhält für jeden halben Monat, der seit der Gründung bis zum Eintritt verstrichen ist, einen Punkt auf seinem Rangpunktekonto, das sind 24 sogenannte Zeitpunkte pro Jahr. Zusätzlich gibts einen Punkt für jede Hunderternote (CHF 100), die seit dem Gründungsjahr nicht bis zum Maximalbetrag von CHF 2000 einbezahlt wurde – das sind jährlich 20 Kapitalpunkte. Oder einfacher: Pro Jahr erhöht sich die Rangzahl für jedes (Noch-)Nicht-Mitglied um 44 Punkte (24 Zeit- und 20 Kapitalpunkte). 

Übrigens: Das maximal anrechenbare Genossenschaftskapital wurde am 1. Januar 1994 auf 4000 Franken erhöht. Ab diesem Datum erhalten (Noch-)Nicht-Mitglieder pro Jahr 64 Punkte (24 Zeitpunkte und 40 Kapitalpunkte). Wer per Ende April 2024 mit 1000 Franken Mitglied wird, hat 5088 Rangpunkte.  
So komplex das Ganze wirkt, ein Vorteil hat das Rangpunktesystem: Es verhindert eine willkürliche Wohnungsvergabe. Für alle Mitglieder gilt das gleiche System.

Beispiele von Wohnungsbewerbungen 
Zusätzlich zum Rangpunktesystem gelten bei der Wohnungsvergabe die Belegungsvorschriften mit Mindest- und Maximalbelegungen und einer Prioritätenregelung. Diese können alle im Dokument «Richtlinie zum Vermietungsreglement» nachgelesen werden. Sie finden dieses unter abl.ch/wohnen. Für die Verständlichkeit hier drei Beispiele: 

Neumitglied 
Sebastián will von Zürich nach Luzern ziehen. Sein Budget ist nicht riesig, deswegen orientiert er sich bei der Wohnungssuche an den Ausschreibungen von Bau- und Wohngenossenschaften in der Stadt Luzern. Er ist seit Dezember 2023 Mitglied und hat den minimalen Genossenschaftsanteil von 1000 Franken einbezahlt und somit eine Rangpunktzahl von 5008. 

Sebastiáns Chancen auf eine Wohnung in sehr beliebten Siedlungen wie «Himmelrich» oder «Tribschen» sind nicht sehr gross. Bei jeder freien Wohnung bewerben sich zahlreiche Mitglieder, die länger dabei sind und den maximalen angerechneten Genossenschaftsanteil von 4000 Franken einbezahlt haben. Bessere Chancen hat Sebastián bei Erstausschreibungen oder bei Wohnungen, die am Stadtrand liegen, das wären momentan die Wohnungen an der oberen Bernstrasse. Wenn Sebastián seine Chancen verbessern möchte, sollte er weitere 3000 Franken Genossenschaftskapitalanteil einzahlen, damit auch er auf den maximal anrechenbaren Betrag von 4000 Franken kommt und somit künftig weniger Rangpunkte (nämlich 4987) auf seinem Konto hat. 

Kleinere Wohnung 
Die Kinder des Ehepaars Ramchandani sind seit einem Jahr ausgezogen. Die 4.5-Zimmer-Wohnung im Himmelrich 2 ist ihnen zu gross geworden und sie wissen, dass junge Familien dankbar um so viele Zimmer wären. Daher möchten sie in eine kleinere abl-Wohnung wechseln. Sie sind seit Juni 1983 Mitglied, haben den maximalen Genossenschaftsanteil von 4000 Franken einbezahlt und entsprechend 2596 Rangpunkte. 

Aufgrund der Prioritätenregelung hat das Ehepaar Ramchandani sehr gute Chancen, dass es direkt auf die erste Bewerbung auf eine 3.5-Zimmer-Wohnung (oder kleiner) eine positive Antwort erhält. Dies weil Mietende, die eine 4-Zimmer-Wohnung oder grösser freigeben, Priorität bei der Wohnungszuteilung haben. Die Rangpunkte zählen erst dann, wenn mehrere Bewerbende, die eine grössere Wohnung freigeben, sich auf die gleiche, kleinere Wohnung bewerben. Mit dieser Priorisierung versucht die abl, die grösseren Wohnungen wieder für Familien zugänglich zu machen. Dass die Ramchandanis bereits sehr lange Mitglied sind und den maximal anrechenbaren Genossenschaftsanteil einbezahlt haben, spielt in diesem Fall somit keine Rolle. 

Sanierung 
Isabelle und Samira müssen ihre Wohnung verlassen, weil diese zwingend unbewohnt saniert werden muss. Sie sind Eltern zweier noch nicht schulpflichtiger ­Kinder, und entsprechend angespannt sind sie auf der ­Suche nach einem neuen Zuhause. Gerne möchten sie in eine abl-Wohnung wechseln. Isabelle ist Mitglied seit März 2012, Samira erst seit September 2018. Beide ­haben den maximalen Genossenschaftsanteil von je 4000 Franken einbezahlt.

Bei der Bewerbung von Isabelle und Samira gelten die Belegungsvorschriften. Das heisst, sie können sich als vierköpfige Familie auf 3- bis 5.5-Zimmer-Wohnungen bewerben. Dann greift die Prioritätenregelung: Familien (eine Wohngemeinschaft mit Kindern und Jugendlichen, die sich in einer Erstausbildung befinden) haben Vorrang vor Wohngemeinschaften und Paaren oder Einzelpersonen. Wir empfehlen, dass sich Isabelle auf die Wohnungen bewirbt, da sie länger Mitglied ist und über weniger Rangpunkte, nämlich 4226, verfügt. Jedoch bitten wir um Geduld, da es mehrere Ausschreibungen lang dauern könnte, bis das Rangpunktesystem eine Wohnungszuteilung ermöglicht. 
Übrigens: Auch bei der abl gibt es manchmal Wohnungen, die nur unbewohnt saniert werden können. Wir kommunizieren dies frühzeitig und bieten Unterstützung beim Umzug. Gemeinsam suchen wir nach Lösungen, damit alle, die das möchten, in einer abl-Wohnung wohnhaft bleiben können. 

Die Hintergründe einer Wohnungsbewerbung sind wie erläutert vielfältig. Ohne System jederzeit eine Gleichbehandlung ohne unbewusste Bevorzugung zu erzielen, ist ein Ding der Unmöglichkeit. Das Rangpunktesystem der abl gekoppelt an die Regeln der Wohnungszuteilung hilft uns, die Bewerbungen anhand gleicher Kriterien zu prüfen und eine entsprechend unvoreingenommene Zuteilung vorzunehmen.

Vitamin B, Ungleichbehandlungen aufgrund von Herkunft, Alter oder Geschlecht oder reine Willkür sind dank des Rangpunktesystems kein Thema. Das ist ein Vorteil für Bewerber und Bewerberinnen, aber auch für unser Team der kaufmännischen Bewirtschaftung, das die Wohnungszuteilungen vornimmt.