Von den «Kosten» in der Kostenmiete

Das neue Kostenmiete-Modell wird Ende 2025 in den Bestandssiedlungen eingeführt. Doch welche Kosten sind es genau, die die künftigen Mietzinsen bestimmen?

Das Kostenmietmodell der abl berechnet die Mieten transparent, fair, klar und nachvollziehbar. Damit stellt die abl die nachhaltige Entwicklung von preisgünstigem Wohnraum sicher. Das neue Modell berücksichtigt die tatsächlichen Kosten und Unvorhergesehenes. Diese Gesamtkosten werden angemessen, genossenschaftlich und solidarisch verteilt.

Die Kostenmiete setzt sich aus folgenden Kosten zusammen:

Kapitalkosten

Um Land oder Häuser zu kaufen und Wohnungen zu bauen, braucht die abl Geld. Dieses wird ihr zum einen von den Mitgliedern mit dem Anteilscheinkapital oder einer Einlage in der Depositenkasse zur Verfügung gestellt. Zum andern leiht sich die abl von Banken oder Versicherungen Geld in Form von Hypotheken. Für diese geliehenen Gelder entstehen der abl Kosten, sogenannte Kapitalkosten. Sie sind in die Mietzinsen eingerechnet.

Was bedeutet das für die Kostenmiete?
Für diese Gelder zahlt die abl Zinsen, sei dies an Dritte oder an die Genossenschafter*innen für das Anteilscheinkapital oder die Depositenkassengelder. Alle diese tatsächlichen Kosten werden auf die einzelnen Siedlungen verteilt. Dies passiert im Verhältnis ihrer Land- und Gebäudekosten.

Abschreibungen

Mit jedem Jahr verliert ein Haus an Wert, weil die Bauteile sich altersbedingt abnützen. Dieser Wertverzehr wird als Abschreibung in die Mietzinsen eingerechnet. Der Wert des Baulands wird nicht abgeschrieben und bleibt konstant.  

Was bedeutet das für die Kostenmiete?
Je nach Baujahr und Bauqualität nutzt die abl ihre Häuser zwischen 80 bis 150 Jahre. Je länger die abl ihre Häuser nutzt, desto kleiner ist die Abschreibung.

Erneuerungsfonds

Bauteile wie Küchen, Bäder oder die Fassade von Häusern sind nicht so langlebig wie der Rohbau des Hauses selbst. Deshalb werden sie in der Regel ungefähr alle 30 Jahre erneuert. Für den Ersatz dieser Bauteile setzt die abl Gelder aus dem Erneuerungsfonds ein. Damit stellt sie sicher, dass die abl-Wohnungen in einem guten Zustand bleiben, die Mietzinsen nach einer Sanierung aber nur gering erhöht werden müssen.  

Was bedeutet das für die Kostenmiete?
Die abl-Statuten legen fest, dass jährlich ein Prozent der aktuellen Gebäudewerte der Siedlungen dem Erneuerungsfonds zugewiesen wird. Dies führt langfristig zu massvollen Mietzinsen und verhindert Mietzinssprünge.

Betriebs- und Verwaltungskosten

Für die Reparaturen und den Unterhalt unserer Siedlungen und der Umgebung sowie die Verwaltung entstehen Kosten. Zudem trägt die abl auch ein Betriebsrisiko, beispielsweise für leer stehende Wohnungen, Projektentwicklungen oder bei steigenden Zinsen.  

Was bedeutet das für die Kostenmiete?
Die tatsächlichen Kosten für den Betrieb, den Unterhalt und die Verwaltung kommen aus der Buchhaltung. Der Risikozuschlag wird nach Beurteilung der Risiken (z. B. Zinsrisiko bei Hypotheken, Leerstände) festgelegt. Diese Kosten werden auf die Siedlungen aufgeteilt, und zwar im Verhältnis der Gebäudeversicherungswerte.

Besondere Kosten

Es gibt Kosten, die direkt einzelnen Siedlungen zugewiesen werden. Ein Beispiel sind Baurechtszinsen bei Siedlungen, die auf Land gebaut sind, das die abl im Baurecht übernommen hat.

Was bedeutet das für die Kostenmiete?
Die Kosten der Baurechtszinsen bezahlen die Siedlungen selber.

Zuschläge und Abschläge

Nicht jede Wohnung ist gleich wie die andere. Die Baukosten einer Kleinwohnung sind pro Quadratmeter Mietfläche teurer. Das heisst, die Kosten für Küche, Bad und WC fallen stärker ins Gewicht. Auch weitere Faktoren wie die Höhe der Etage oder Sonderwohnungen wie Attika, die höhere Kosten verursachen, werden entsprechend berück-sichtigt.

Was bedeutet das für die Kostenmiete?
Diese Zu- und Abschläge heben sich pro Siedlung wieder auf, das heisst, der Ausgleich findet innerhalb der Siedlung statt.