Das neue Kostenmiete-Modell kommt

Das neue Mietzinsreglement definiert das Kostenmiete-Modell. Es legt eine faire, transparente und solidarische Berechnung der Mietzinsen fest. Ende 2025 wird das Modell bei den Bestandessiedlungen eingeführt.

«Die abl strebt langfristige Vermietungen an und vermietet ihre Wohnungen nach den Kriterien der Kostenmiete.» So steht es explizit in Artikel 5 der neuen abl-Statuten. Die Vorbereitungen für die Einführung des neuen Kostenmiete-Modells laufen auf Hochtouren. abl-Geschäftsleiter Armando Wigger gibt einen Einblick in den aktuellen Stand:

Das Mietzinsreglement wurde im Zusammenhang mit den neuen Statuten 2023 erstellt und inzwischen überarbeitet. Darin ist das Kostenmiete-Modell definiert, das die abl Ende Jahr einführt. Wie geht es Ihnen diesbezüglich?  
Ich freue mich darauf, ein langjähriges Versprechen endlich einzulösen. Aber ich habe auch Respekt davor, denn die Einführung betrifft viele bestehende Mietverhältnisse. Wohnen ist ein Grundbedürfnis, ein Mietzins belastet jedes Haushaltsbudget zu einem grossen Teil. Mir ist daher wichtig, dass unsere Mieter*innen dem Modell vertrauen, dieses als transparent und fair wahrnehmen. Momentan laufen die Vorbereitungsarbeiten auf Hochtouren. Wir sind intensiv daran, jede einzelne Wohnung zu berechnen und zu überprüfen. Daneben läuft das Tagesgeschäft natürlich weiter – Prioritäten setzen ist jetzt wichtig.

Wie sieht der Zeitplan aus? Wird die Kostenmiete in allen abl-Siedlungen gleichzeitig eingeführt? Auch bei den Neubausiedlungen?
Alle Neubausiedlungen, die seit dem 1. Januar 2023 fertiggestellt sind, haben wir bereits nach dem neuen Modell provisorisch berechnet. Dort legen wir die Mietzinsen nach Kostenmiete-Modell definitiv fest, sobald die Bauabrechnung und der Gebäudeversicherungswert vorliegen. Bei den Bestandessiedlungen haben wir uns entschieden, die Kostenmiete nur in Siedlungen einzuführen, bei denen in absehbarer Zukunft keine Sanierungen anstehen. Ausgenommen sind deshalb beispielsweise die Siedlung Grünauring (Sanierung 2025) oder alle älteren Untergrund-Siedlungen (Sanierung in Prüfung). Bei diesen Siedlungen wenden wir das Modell erst nach Abschluss der Sanierung an.

Die abl berechnet ihre Mietzinsen schon seit Langem nach dem Prinzip der Kostenmiete. Was ändert sich mit dem neuen Modell?
Das neue Modell macht transparent und nachvollziehbar, wie die Mietzinsen bei der abl berechnet werden. Dies war seit Jahren ein Anliegen unserer Mitglieder. Bei der Entwicklung des neuen Kostenmiete-Modells haben wir deshalb einen Mitwirkungsprozess mit interessierten Mitgliedern und Fachpersonen durchgeführt. Das Resultat zeigt heute auf, wie die Mietzinsen berechnet werden und welche Basiswerte und Faktoren eine Rolle spielen.

Eine Frage, die wohl allen Mieter*innen unter den Nägeln brennt: Können wir dank dem neuen Kostenmiete-Modell mit tieferen Mietzinsen rechnen?  
Mit der Einführung der Kostenmiete wird der gesamte Mietzinsertrag der abl sinken. Das heisst, die Mietzinsen sinken insgesamt. Jedoch gilt das nicht für jede einzelne Wohnung. Nicht zu vergessen ist, dass die abl erfreulicherweise alle Mietzinsen bereits im September 2020 gesenkt hat. Seither sind diese trotz der zwischenzeitlich gestiegenen Kapitalkosten und der Teuerung unverändert geblieben.

Also werden auch Mieten steigen? Was sind die Gründe für höhere oder tiefere Mietzinsen?
Die Gründe sind unterschiedlich. Ein Beispiel, das zu höheren Mietzinsen führen kann, ist der Erneuerungsfonds. Gestützt auf die neuen Statuten ist der Beitrag für diesen Fonds von 1 % des Anlagewertes bei allen Siedlungen als Bestandteil des Mietzinses festgelegt. Ein Beispiel für tiefere Mietzinsen kann sein, dass wir einzelne Siedlungen in Bezug auf die «Lebensdauer» neu beurteilt haben. Mit dem neuen Kostenmiete-Modell haben wir uns auch mit der Kostenbewertung pro Wohnung auseinandergesetzt und die Wohnungstypen differenziert bewertet. Ein Beispiel: Eine 1.5-Zimmer-Wohnung hat im Verhältnis zur Fläche einer 4.5-Zimmer-Wohnung einen teureren Innenausbau (Küche/Nassräume). Solche Gewichtungen wurden früher nicht durchgängig berechnet. Die Präzisierung führt zu Verschiebungen.

Und Mietzinsänderungen können auch daraus resultieren, dass wir die Mietzinsen in den vergangenen Jahren nicht regelmässig der Kostenentwicklung der abl angepasst haben.

Sie betonen immer wieder: Das Modell gewichtet neben der erforderten Transparenz auch das Thema Solidarität. Was ist solidarisch am Kostenmiete-Modell?
Die Solidarität besteht darin, dass ein Teil der eingenommenen Mietzinsen gemäss Artikel 21 der Statuten für den Erneuerungsfonds verwendet wird. Diesen Fonds setzen wir ein, um die Kosten bei künftigen Erneuerungen zu einem guten Teil zu decken. Das bedeutet dann unter dem Strich eine geringere Mietzinsanpassung. Solidarisch ist zudem, dass wir die Kosten (z.B. Betriebs- und Verwaltungskosten) über alle abl-Siedlungen berechnen. So leistet jede Siedlung ihren solidarischen Beitrag zum Funktionieren unserer Genossenschaft.

Wie reagiert das Kostenmiete-Modell auf steigende Kosten? Wie wird die Kosten miete künftig angepasst?
Die abl überprüft gemäss Mietzinsreglement die Mietzinsen in der Regel alle fünf Jahre. Sollten sich die Kosten oder die Basiswerte während dieser Periode wesentlich verändern, dann schon früher. Zur Deckung von kleineren Schwankungen haben wir im Kostenmiete-Modell einen Risikosatz berücksichtigt.

Wie läuft die Einführung des Modells ab? Was erwartet die Mieter*innen dieses Jahr?
Wir publizieren in den kommenden magazin-Ausgaben weitere Informationen zum neuen Kostenmiete-Modell. An der Generalversammlung vom 2. Juni wird das Modell ebenfalls vorgestellt. In den Wochen danach finden für die Mietenden Informationsanlässe statt. Dort werden wir pro Siedlung informieren und Fragen beantworten. Im Juli erhalten die Mietenden per Post die Mietvertragsänderungsformulare und wir beantworten individuelle Fragen. Wenn eine allfällige Mietzinserhöhung zu finanziellen Schwierigkeiten führt, besteht die Möglichkeit, dass wir dies mit einem Beitrag aus dem Solidaritätsfonds ausgleichen können, oder wir prüfen einen befristeten Teilerlass von Mietzinserhöhungen. Diese Möglichkeiten wägen wir mit Sorgfalt ab und setzen sie im Sinne der Genossenschaft ein.  

Das wohl wichtigste Datum: Die Mietzinsanpassung wird ab 1. Dezember 2025 gelten. Die Mitglieder haben bereits jetzt die Möglichkeit, online Fragen zu stellen (siehe Box) – wobei wir im Moment nur auf übergeordnete und nicht auf spezifische Fragen zu einzelnen Wohnungen eingehen können.

Was können Mietende tun, wenn sie mit dem neuen Mietzins nicht einverstanden sind?
Primär ist es wichtig, dass die Mietenden verstehen, dass das Kostenmiete-Modell auf den Statuten basiert. Diese wurden an der Urabstimmung von den Genossenschafter*innen genehmigt und per 1. Juli 2023 in Kraft gesetzt. Es ist also «unsere» Kostenmiete, da sämtliche Mietende zugleich Mitglieder sind. Wie erwähnt, werden wir das Kostenmiete-Modell an den Informationsveranstaltungen erklären. Ich bin überzeugt, dass wir viele Fragen klären können und somit viel Zustimmung erhalten. Den Mietenden stehen wir von der abl-Geschäftsstelle, die abl-Geschäftsprüfungskommission und der Mieterinnen- und Mieterverband Luzern für Fragen zur Verfügung. Es ist wichtig, dass die Mietenden eine zufriedenstellende Antwort auf ihre Fragen erhalten, den neuen, auf dem Kostenmiete-Modell basierenden Mietzins nachvollziehen und somit auch akzeptieren können. Andernfalls steht den Mietenden der übliche Rechtsweg offen, wie bei allen Mietvertragsänderungen.